• 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 시장․군수․구청장의 인가를 받아야합니다. 주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 ① 창립총회의 회의록, ② 조합장선출동의서, ③ 조합원전원이 자필로 연명한 조합규약, ④ 조합원 명부, ⑤ 사업계획서, ⑥ 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류, ⑦ 해당 주택건설대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권한을 확보하였음을 증명하는 서류를 첨부하여 주택조합의 주택건설대지를 관할하는 시장․군수 또는 구청장에게 제출해야 합니다.
  

  위와 같이 주택조합을 설립하려면 부지를 확보하고, 규약을 만들고, 사업계획서를 작성하는 등 기타 필요한 여러 가지 행위를 하여야 하고, 이러한 행위를 누가 할 것인지가 문제되는 것입니다.

• 이에 법은 아무런 규정을 두고 있지 아니합니다. 그래서 현실적으로 실무상은 추진위원회, 준비위원회, (가칭)○○조합 등 여러 가지 명칭의 임의단체들이 탄생하게 됩니다.
  

  여기서 임의단체라고 표현하는 것은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’ 이라고만 한다)에 의한 재개발․재건축조합설립추진위원회와 같이 법에 근거를 두고 설립되는 것이 아니라 법에 설립근거가 없는 경우를 말합니다.

• 최근에는 도시정비법이 제정되면서 추진위원회가 법제화되고, 이에 따른 법 규정 및 국토교통부의 운영규정 및 별표 운영규정 등이 발표되자, 이에 따라 비록 법상 추진위원회 구성승인을 받는 것은 아니지만 소유자들이 자율적으로 도시정비법을 차용하여 ‘주택조합설립추진위원회’를 구성하는 경우가 있습니다. 그러나 어차피 조합설립 전 단체는 임의기구이므로, 이에 따를 필요는 없다고 봅니다. 오히려 이에 따른 경우 주택조합에는 적합하지 않은 규정들이 있어 사업시행이 어려울 수도 있습니다.

임의단체의 문제점

• 지역주택조합추진위원회 구성 및 운영상 문제점 ①

  추진위원회는 사업의 근간이 될 중요한 법률행위를 수행하는 반면 조합설립인가 전 추진위원회의 전문성과 역량부족으로 자금관리 및 집행의 투명성확보 및 권한 행사, 법적요건인 건설예정세대수의 50% 이상의 조합원 모집 등이 어려운 실정
  조합설립인가 전 추진위원회의 법적 행위 효력, 추후 조합설립인가를 득한 조합에 법률적 승계문제를 안고있음.

• 지역주택조합추진위원회 구성 및 운영상 문제점 ②

  * 시행대행사가 조합장 및 임원 구성 개입
  * 추진위원회의 비전문성으로 원활한 지역주택조합건설명분을 내세워 대행사가 우호적인 조합원 중 조합장 및 임의구성 개입
  대행사의 업무를 관리, 감시, 감독해야하는 조합집행부의 감시기능 상실 부작용 예상

• 지역주택조합추진위원회 구성 및 운영상 문제점 ③

  * 과거 대행사와 조합집행부가 공보, 각종 이권 개입사례 발생
  * 용역계약에 대한 리베이트를 받는 등 이권 개입
  * 조합원이 납부한 분담금을 자신들의 운영비로 유용
  조합장 등의 급여 및 보수 등에 대한 좀 더 명확한 규정과 적정한 보수산정필요, 반드시 총회 등에서 결정해야 하는 반면 조합원들의 전문지식부족으로 사후갈등 및 마찰발생

• 이처럼 토지소유권을 미리 확보하지 않고 1차 조합원(조합설립인가전에 가입하는 조합원을 말함)을 모집하므로, 1차 조합원들은 불확실한 위험에 고스란히 노출되는 것입니다.
  
  토지 매입하는 과정에서 알박이가 이루어지거나 여러 가지 사유로 토지매입에 실패하는 경우가 많기 때문이고, 또한 매입한다고 하더라도 시행대행사가 미리 다른 사람이름으로 취득한 토지를 고가에 되사거나 또는 잔여지를 고가세 매수하는 등 많은 매입대금이 들어가는 상황이 발생할 경우 그 위험은 모두 1차 조합원들이 지게 됩니다. 사실상 이것이 가장 큰 문제점입니다.
  
  자금관리신탁을 체결하였다고 하여 1차 조합원들이 낸 돈이 안전하게 관리되는 것은 아닙니다.

• 다시 말하여 지역주택조합의 추진실태를 보면 현실과 법률의 괴리가 심각합니다.

  법률적으로는 주택조합이 건축주가 되어 행정사인 대행사를 선정하고, 공사도급업체인 시공사를 선정하는 방법인 반면에, 현실적으로는 시공사와 대행사가 주택분양을 하는 것과 마찬가지로 방법으로 조합원을 모집합니다. 즉, 실질적으로는 조합원모집이전에 대행사와 시공사 사이에 공사도급계약을 체결하고 조합설립인가를 받은 다음에는 형식적으로 주택조합과 시공사가 이 도급계약의 내용을 그대로 승계하는 형식을 취하고 있습니다.
  그래서 이러한 진행방식이 추진위원회 및 업무대행사(시행대행사)에서 횡령 및 배임, 각종 불법행위가 이루어지고 있는 실정입니다.